Règles de divulgation de la mise en scène virtuelle, endroit par endroit

En un coup d’œil

Québec : l’OACIQ

La ligne directrice sur la publicité de l’OACIQ (section 6.3.1, mise à jour le 17 juin 2026) exige, lorsqu’une image est générée ou modifiée par l’IA, une mention claire et visible, telle que « Image générée par l’intelligence artificielle ». Ses exemples comprennent l’ajout de mobilier, la transformation d’une ambiance saisonnière ou de l’éclairage, le « virtual staging » et l’illustration d’un projet à construire.

Le courtier doit divulguer toute modification issue de l’IA, conserver au dossier ce qui l’explique, y compris les versions originales des photos, et rendre les originaux accessibles sur demande. Il doit aussi respecter les règles de la plateforme de diffusion. Il ne faut jamais utiliser l’IA pour masquer des défauts, altérer la structure ou faussement présenter une propriété. Nous n’avons pas trouvé de règle publique de Centris sur les photos modifiées : vérifiez auprès de votre agence.

Ontario : TRREB, PropTx et RECO

PropTx, qui exploite le MLS de TRREB, interdit les images modifiées numériquement, créées ou améliorées par IA, et la mise en scène numérique qui ne représentent pas fidèlement la propriété (règle 5.01(a), en vigueur depuis le 2 décembre 2024). L’article 37 de la TRESA interdit toute déclaration fausse, trompeuse ou mensongère dans une publicité.

Les sanctions sont réelles : en avril 2026, la RECO a imposé une amende de 5 000 $ à chacun de deux agents pour une photo d’inscription retouchée afin d’effacer des pylônes électriques, sans divulgation. L’Ontario ne fixe aucune formulation : indiquez clairement les photos meublées et gardez l’original accessible.

Ailleurs au Canada

Le Code de REALTOR® (article 13) exige que la publicité reflète fidèlement la propriété, et l’ACI précise que l’IA ne change rien aux responsabilités des REALTORS®. Il n’existe pas de règle nationale sur les photos modifiées; ce sont les chambres immobilières locales et les organismes provinciaux qui précisent les exigences.

Californie : la loi AB 723 et CRMLS

Depuis le 1er janvier 2026, l’article 10140.8 du Business and Professions Code oblige le courtier qui utilise une image modifiée numériquement pour annoncer une vente à indiquer que l’image a été modifiée, et à fournir un lien, une adresse URL ou un code QR vers un site public qui montre l’original, clairement identifié. La mention doit préciser que les originaux s’y trouvent et être bien visible, sur l’image ou à côté. Sur les sites que le courtier contrôle, l’original doit aussi être publié, ou lié.

Une image est considérée comme modifiée quand un logiciel ou l’IA ajoute, retire ou change, par exemple, du mobilier, des accessoires, des planchers, des murs, la peinture, l’aménagement paysager, la façade, la vue par les fenêtres, des poteaux électriques ou les maisons voisines. Les retouches d’éclairage, de netteté, de balance des blancs, de couleur, de recadrage, de redressement et d’exposition ne comptent pas, tant qu’elles ne changent pas la représentation de la propriété. L’avis du DRE de mars 2026 ajoute qu’utiliser un outil d’IA n’excuse pas une infraction.

CRMLS (règle 11.5.2, aussi depuis le 1er janvier 2026) demande de téléverser l’original immédiatement avant ou après la photo modifiée, avec une mention dans la description de la photo comme « Virtually Staged », « Digitally Altered », « Photo Modified » ou « AI Altered ». Les changements à la propriété elle-même (planchers, murs, peinture, façade) ne sont permis que si la maison y correspondra à la clôture, et ceux à l’extérieur, comme la vue ou les poteaux, ne le sont pas.

À venir : la loi AB 2025, signée le 27 septembre 2026, étend des règles semblables à quiconque annonce une location, à partir du 1er janvier 2027.

Wisconsin : la loi 69 et Metro MLS

La loi 69 de 2025 du Wisconsin oblige le titulaire de permis à divulguer, dans toute publicité, si elle a été modifiée au moyen de la technologie, y compris l’intelligence artificielle. Elle entre en vigueur le 1er janvier 2027 et ne fixe ni formulation ni obligation de publier l’original.

Metro MLS en exige déjà davantage en 2026 : la photo principale doit être un original non modifié, chaque original précède immédiatement sa version modifiée, les photos modifiées portent le filigrane Flexmls, et les remarques publiques indiquent « Photos are Digitally Altered ». La luminosité, le contraste, la couleur, le recadrage et la netteté ne comptent pas comme des modifications. Metro MLS a annoncé des amendes de 10 $ par photo modifiée sans filigrane, et de 10 $ par jour tant qu’une photo modifiée est la photo principale.

Ailleurs aux États-Unis

• NAR : le Code d’éthique (norme de pratique 12-10) exige une image fidèle, sans imposer de mention.
• Bright MLS : la mise en scène est permise si elle donne une image fidèle et qu’elle est divulguée dans les remarques privées et publiques. Effacer des lignes électriques, des châteaux d’eau ou des routes ne l’est pas.
• Stellar MLS : « Virtually staged » dans la description de la photo, la case appropriée cochée, et des remarques publiques qui commencent par « One or more photo(s) was virtually staged. »
• New York : le Department of State prévient que les images d’inscription générées par IA peuvent constituer de la publicité trompeuse, et un projet de loi sur la divulgation est à l’étude.

Une pratique prudente partout

• Indiquez chaque photo modifiée, sur l’image ou à côté, dans la langue de l’inscription; au Québec, une mention comme « Image générée par l’intelligence artificielle ».
• Gardez l’original facile à voir : téléversez-le à côté de la photo modifiée et mettez un lien vers lui.
• Mentionnez-le aussi dans les remarques.
• Ne changez que le mobilier et la décoration. Ne cachez pas de défauts, ne changez pas la vue, n’effacez pas de lignes électriques et ne touchez pas à la structure.
• Vérifiez chaque résultat de l’IA avant de le publier.
• Faites confirmer la formulation exacte par votre courtier responsable.

Comment Renderlii vous aide

Chaque exportation Renderlii comprend une mention inscrite sur la photo (« Image modifiée virtuellement », « Image modifiée · Crépuscule » ou « Virtually staged »), un lien court vers une page publique avec l’original, une paire avant-après et un texte de divulgation pour vos remarques, avec des modèles pour Centris, REALTOR.ca, TRREB, CRMLS, Metro MLS et un usage général aux États-Unis. Les retouches aux murs, aux fenêtres, aux planchers, à la vue et aux défauts sont bloquées. Les modèles sont un point de départ : les règles de votre chambre immobilière décident de la formulation finale.

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